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婚姻家庭

临沂律师:离婚案件中房产分割

发布:2018-08-17 16:20 来源:临沂律师咨询
鉴于目前临沂离婚诉讼中,经常出现的房产纠纷,根据现行有效的法律规定,结合《民法通则》、《婚姻法》及其司法解释、《继承法》以及《合同法》等规范性文件中,经过梳理、汇总和分析,整理出下面几大具有代表性的问题,供您参考。
一、夫妻一方婚前购买的房屋,且付清全部房款,婚后在房产证上“加名”,如何认定房产归属?
根据《婚姻法》第十八条的规定,一方的婚前财产,为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”
婚前一方已经支付全部房款购买的房屋,为一方的婚前财产,不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。产权证仅仅是一个物权凭证,决定房产归属的关键是房产的出资情况,而非房产证的取得时间。即便婚后才取得产权证,该房屋依然属于一方的婚前财产。离婚时,另一方无权要求分割。
公民对个人的财产权益具有处分权,双方可以通过约定,将一方拥有的房产赠与另一方。一旦加上配偶姓名,是否就一定能够取得50%的产权份额,答案是否定的,因为要看加名字的原因、婚姻存续的时间长短、双方有无其他相关约定、以及离婚的原因,最高院和临沂高院对此均有不同的司法解释和指导意见。
二、婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋,属于一方个人财产还是夫妻共同财产?
夫妻一方用婚前个人积蓄购买的房屋,仅仅是原有财产价值存在形态发生了变化,穷流溯源,购房的出资来源是该房婚前的个人财产。如果房屋登记在一方名下,应当认定房产为一方的个人财产,但是关于该资金是否能够证明属于婚前个人财产需要举证,并且此案律师需要慎重操作,否则存在较大风险。
三、一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应如何认定?
此类问题主要指房改房等带有福利性质的房产。这类房产的价格远远低于当时的市价,且通常与一方的职务、级别、工作年限等因素有关。多数情况下,一方单位会直接将房产证办理在该方名下,夫妻离婚时极易对该类房产的分割问题产生争议。
婚后购买婚前由一方承租的公有房屋,可能存在以“共同财产购买”和以“个人财产购买”两种情况,应当区别情况分别处理:婚后以个人财产购买的该类房屋,属于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产购买,应认定为夫妻共同财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第十九条规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”婚后一方以个人财产购买的此类房屋,是否应当认定该房屋属于夫妻共同财产,法律上没有明确规定,实践中也并无定论,通常对此种情况的房屋归属问题极其谨慎。笔者认为,由一方婚前承租、婚后用个人财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,可以认定为一方个人财产。
四、夫妻双方婚后用共同财产贷款购买的房屋,应该如何认定?
如果双方没有对婚后财产进行特别约定,双方婚后用共同财产购买的房产都属于夫妻共同财产。无论房产证登记在一方名下还是登记双方名下,也不问房屋是贷款购买抑或全款购买。
但当房产登记在一方名下时,另一方可能会面临一定的风险。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第十一条的规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。权益遭受损害的一方只能在离婚时请求擅自处分的一方赔偿损失。法官提醒夫妻双方在购房时应该将双方姓名同时签署在购房合同、发票等购房资料上,并将房产证办理在双方名下,以避免日后发生夫妻一方擅自处分的情况。
五、夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋,登记于一方名下,婚后夫妻共同还贷,离婚时房产如何分割?
最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
但是结合司法解释二、三,总结近几年的司法判例,归纳存在两种可能。
1、婚后存在共同还贷,无名子的夫妻一方有可能可以分得还贷以及增值部分的50%。
2、另一种可能则是分文分不到,因为此处的法律规定相对繁琐,而每个按键的细节又大不相同,因此需要具体案件具体分析。
六、一方父母出资给子女购买的房屋,应如何认定?
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条的规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为父母对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
在实践中,还有一种情况:在离婚时,一方提出买房子的钱是向父母借的,不是父母赠与的。对此,法院一般的做法是:不对该债权债务是否成立进行实质性审查,而是仅仅对涉案的房屋进行分割,告知当事人针对债权债务纠纷另案起诉。
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第七条第一款的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,应认定该房产为夫妻一方的个人财产。父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄。依照情理,在夫妻双方感情尚好的情况下,出资父母并不会通过书面合同明确约定房产只归夫或妻一方所有。此种情况下,夫妻离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产,势必有违父母的初衷和意愿,也侵害了出资父母的利益。“司法解释三”兼顾了中国国情与社会常理,将产权登记与房屋归属相挂钩,只要“产权登记在出资人子女名下的”就视为对己方子女的赠与,认定该房产为其子女的个人财产,符合公平原则。但如果房屋登记在双方名下,则视为一方父母对夫妻双方的赠与,认定该房屋为夫妻双方的共有财产。
但是实际司法实践中,如果一方出资较多甚至是全额出资,另一方出资较少甚至是没有出资,在司法实践中要看结婚时间、婚姻存续的时间、贡献大小、离婚的原因等等,财产分割时根据最高院和临沂高院的司法解释和指导意见,一般出资少甚至是没有出资的一方能够分得20%-50%不等的份额。
七、双方父母出资给子女购买的房屋,应如何认定?
在房价畸高的一线城市,单凭夫或妻一方家庭的力量通常无力购房,双方父母为子女买房提供资助,是目前普遍存在的一种现象。父母的出资在婚姻法上如何界定?是赠与行为还是借贷行为?这些问题引发了普遍的关注。通常情况下,如果有书面借条或口头协议能证明父母和子女之间存在借贷关系,则可以按借贷关系处理。不能证明借贷关系存在的,应认定该项出资为父母对子女的赠与。公众对此存有疑问,该项出资究竟是对一方的赠与还是对双方的赠与?根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条的规定,出资的归属以出资时间作为标准:如果是婚前出资,原则上该出资视为双方父母对各自子女的赠与;如果是婚后出资,原则上视为双方父母对夫妻双方的共同赠与。
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第七条第二款的规定,双方父母出资购买的房屋,产权登记在一方子女名下的,可认定为双方按照各自父母的出资份额对房屋按份共有。如果房屋登记在双方名下的,应认定为夫妻双方共同共有。但当事人另有约定的除外。
八、婚前双方共同出资购房,产权证上只登记一方的名字,离婚后房屋如何分割?
在双方婚前共同出资购房时,购房合同及产权证上只写了一方的名字,婚后夫妻因感情破裂离婚时,登记一方极易主张该房屋为婚前个人财产,另一方无权要求分割。如果登记一方不承认另一方在购房时的出资行为,另一方又没有充分的证据证明其出资行为,法院也无法认定房屋为夫妻共同财产,另一方的权益将无法得到保护。
如果有证据能够证明系因为结婚而购买,则法院一般可认定为夫妻共有。不过律师建议婚前共同出资购房的男女双方,在购房合同及产权证上签署双方的名字,以免日后发生争议。
九、对尚未取得产权证的争议房屋,如何分割?
最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属。
但是,律师根据目前临沂的司法实践,上述情况已经得到改观,部分法院已经可以判决房屋归属一方所有,只是具体细节需要符合法院的判决要件。



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